人口活動的驅(qū)動要素和根本規(guī)律：人往高處走，人隨產(chǎn)業(yè)走。（虹吸效應(yīng)、馬太效應(yīng)）市場房價取決于富人階級，房租取決于工薪階級全 球一線城市的房價和這個城市的百萬富翁數(shù)量有關(guān)，富豪越多的城市，房價越容易走高。城市庫存量低于9個月，價錢回漲資金是活動的，股市對房價也會有影響高房價必需有高勞動消費率支撐，否則這個城市沒有將來從拿地價錢，預(yù)判房價大城市機場所在地不可能建成主城房價的實質(zhì)就是人口活動學(xué)：一個中 央的人口負增長，房價便存在降落的壓力。相反，人口在增長，房價便存在上漲的壓力。房產(chǎn)的價值中心不是漲跌，而是能否賣的進來。馬爾凱蒂定律標明，人們每天日常出行的時間為一個常數(shù)，恒定為1小時。通勤時間會影響一個城市的擴張半徑青島的房價收入比，不斷是2-4個月社平工資=1平米全市均勻房價，也就是房價收入比盤繞2.5-2.7個月均勻工資=1平米均勻房價這個數(shù)上下往復(fù)動搖。若沒有太多空地，政府便沒有操盤的動力，好的資源流向就要看運氣了。

三、主要要素：政策與貨幣、土地、經(jīng)濟、人口，醫(yī) 療教育

其他要素（庫存量，成交量，政府的根底配套建立）

成都房產(chǎn)投資價格

短期看金融/貨幣～研討房地產(chǎn)最中心是看利率（融資性現(xiàn)金流）中期看土地（土地流拍率、土地供給量以及房子存留量、土地供給形式的變革）中期看經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)晉級方向、發(fā)明就業(yè)的時機（第三產(chǎn)業(yè)增長速度，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量）影響人口流入量～產(chǎn)業(yè)附加值對人和錢的吸收。長期看人口（人口遷移方向，人口流入量、人口構(gòu)造及其購置力，政策吸收）姜超宏觀債券研討以為真正能持續(xù)解釋中 國房價上漲的邏輯只要一個，就是貨幣超增，從07年到17年的中 國廣義貨幣增速均值為15%，所以能夠解釋同期房價的持續(xù)大漲。

四、房產(chǎn)類投資套利辦法：

政策套利（人才新政，）價差套利（一二手房價錢倒掛）尋租套利

五、政策方向（定調(diào)政策，金融政策）

理解城市的規(guī)劃圖，以及其完成才能限購政策是指路明燈（限購使需求和價錢被壓制）商品房+政府保證房+租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)先富帶動后富是將來稅制變革的隱線預(yù)售同權(quán)，大城市將來會有一半的租房