買房，怎樣選擇戶型、樓層；躲避風(fēng)險(xiǎn)；花低的錢買到保值的房子？系列問題成了很多人十分糾結(jié)的一道關(guān)卡。

問題①：房產(chǎn)投資報(bào)答率怎樣算？

答復(fù)： 產(chǎn)的投資報(bào)答率是用來權(quán)衡一處房產(chǎn)能否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。普通而言有三種計(jì)算方式：

1、房產(chǎn)收益形式計(jì)算公式：　投資報(bào)答率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

投資房產(chǎn)的收益是這樣完成的，經(jīng)過貸款購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)，然后出租以獲取租金，然后以月租金歸還銀行貸款的“月供”，超出歸還銀行貸款月供還款額的局部，才是投資客的投資報(bào)答。

2、房產(chǎn)投資報(bào)答率剖析計(jì)算公式：　投資報(bào)答率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)置房屋單價(jià)

此辦法思索了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只需結(jié)果大于8％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒有思索資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供詳細(xì)的投資剖析。

3、房產(chǎn)投資回收時(shí)間剖析計(jì)算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12

這種辦法可簡(jiǎn)單預(yù)算資金回收期的長(zhǎng)短，普通以為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該辦法比租金報(bào)答法更深化一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

權(quán)衡房產(chǎn)投資報(bào)答價(jià)值的辦法有多種，為便當(dāng)了解，這里暫引見兩種不思索貨幣時(shí)間價(jià)值的報(bào)答率計(jì)算辦法，一種是租金報(bào)答率，另一種是投資報(bào)答率辦法，這兩種辦法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計(jì)算房產(chǎn)投資價(jià)值的辦法，前者較適用于一次性付款購(gòu)房者，后者更適用于按揭貸款購(gòu)房者。

問題②：零首付購(gòu)房操作流程

答復(fù)：零首付購(gòu)房流程其實(shí)和正常按揭貸款一樣如下：

1）、實(shí)地看房

信貸員、居間機(jī)構(gòu)、評(píng)價(jià)員、買賣雙方到申請(qǐng)按揭貸款的房屋現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察；

2）、產(chǎn)權(quán)考證

產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗(yàn)身份證原件及房本原件，停止考證，并辦理相3）、簽署合同：

四川房產(chǎn)投資公司

銀行認(rèn)真核對(duì)校驗(yàn)客戶的材料原件，鑒別一切簽字人員的真實(shí)性，監(jiān)視客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（詳細(xì)數(shù)額由買賣雙方肯定），復(fù)印材料，提示雙方在該行辦理帳戶；

4）、填寫合同

銀行整理材料依據(jù)客戶提供的相關(guān)材料，填寫合同；

5）、繳費(fèi)義務(wù)

銀行收取費(fèi)用預(yù)審經(jīng)過后，通知客戶交費(fèi)；

6）、產(chǎn)權(quán)過戶

買賣雙方在房管局的協(xié)助下辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；貸款人準(zhǔn)備相關(guān)資料到銀行辦理抵押手續(xù)銀行放款。